12. Mai 2025

Steuerliche Stolperfallen beim neu zu erstellenden Stockwerkeigentum

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Die Nachfrage nach neuem Stockwerkeigentum bleibt hoch. Doch in Planung und Bau lauern steuerliche Stolpersteine – mein Artikel zeigt drei «Red Flags» aus Sicht eines Bauherrn.

  • Seraina Kihm

    Senior Legal Associate

Die Nachfrage nach neu erstellten Stockwerkeigentumswohnungen ist bei Privatpersonen und Investoren weiterhin sehr gross. Dementsprechend wird viel neu- und umgebaut. Doch gerade in der Planungs- und Bauphase lauern für Bauherren verschiedene steuerrechtliche Stolpersteine, die oft übersehen oder zu spät entdeckt werden. Diese können unerwünschte (Steuer-)Kostenfolgen verursachen, insbesondere Grundstückgewinnsteuer, Mehrwertsteuer oder Einkommenssteuern und Sozialversicherungsabgaben im Zusammenhang mit gewerbsmässigem Liegenschaftshandel. Der nachfolgende Artikel möchte die Aufmerksamkeit der Bauherren auf drei ausgewählte steuerrechtliche «Red Flags» lenken, um unliebsame Überraschungen vorzubeugen.

1. Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer und wird in Kantonen mit sog. monistischem System beim Verkauf eines Grundstücks oder bei wirtschaftlich gleichgestellten Vorgängen auf den dabei erzielten Gewinn erhoben. Sie fällt unabhängig davon an, ob es sich bei der steuerpflichtigen Person um eine Privatperson oder eine juristische Person handelt.

Die Begründung von Miteigentum und Aufteilung zu Stockwerkeigentum löst grundsätzlich noch keine Grundstückgewinnsteuer aus. Die Steuerpflicht entsteht erst mit der Veräusserung einzelner Stockwerkeinheiten. Dabei ist eine anteilsmässige Zurechnung des gesamten Grundstücksgewinns auf die einzelnen Einheiten, in der Regel entsprechend ihrer Wertquoten, erforderlich.

Der Grundstückgewinn wird dabei berechnet als Differenz von Verkaufspreis – Anlagekosten. Als Anlagekosten gilt der ursprüngliche Erwerbspreis plus die getätigten wertvermehrenden Investitionen (z. B. Renovationen, Ausbau, etc.).

Zu beachten ist bei der Berechnung des Grundstückgewinns insbesondere auch die Besitzdauer. Je länger die Liegenschaft im Besitz eines Eigentümers war, umso höher fällt der sog. Steuerrabatt aus. Im Kanton Zürich ist beispielsweise der maximale Rabatt bei einem Erwerb der Liegenschaft vor mehr als 20 Jahren ausgeschöpft.

Welche Kosten zu welchem Wert letztlich in die Steuerberechnung einfliessen dürfen, ist im Einzelfall genau zu prüfen.

2. Mehrwertsteuer-Ausnahmen bei Immobilien

Gemäss Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 und 21 MSTG ist die Übertragung und Bestellung von dinglichen Rechten an Grundstücken sowie die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zum Gebrauch oder zur Nutzung von der Mehrwertsteuer ausgenommen.

Bei neu erstelltem oder umgebautem Stockwerkeigentum, das verkauft werden soll, muss weiter zwischen (i) von der Steuer ausgenommenen und (ii) steuerbaren Immobilienlieferungen unterschieden werden.

Ob es sich um eine steuerbare oder von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung handelt, wird nach dem zeitlichen Verhältnis von öffentlicher Beurkundung des Kaufvertrages und Baubeginn beurteilt.

Erfolgt der Abschluss des Kaufvertrages vor Baubeginn, liegt eine steuerbare Immobilienlieferung vor. Wird hingegen erst nach Baubeginn beurkundet, liegt eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung vor. Als Baubeginn gilt dabei der Beginn der Aushubarbeiten bzw. beim Umbau der tatsächliche Beginn der Umbauarbeiten.

Wird diesen Kriterien keine oder zu wenig Beachtung geschenkt, besteht das Risiko, dass die Mehrwertsteuer anfällt und dies letztlich zu einer (unerwarteten) Preisbeeinflussung führt.

3. Gewerbsmässiger Liegenschaftshandel

Der Stolperstein «gewerbsmässiger Liegenschaftshandel» kann sich insbesondere dann manifestieren, wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Stockwerkeigentumswohnungen systematisch, planmässig und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt (vgl. u.a. BGE 125 II 113, E. 6a.). Als weitere Indizien für den gewerbsmässigen Liegenschaftshandel sprechen die Häufigkeit solcher Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit oder speziellen Fachkenntnissen der steuerpflichtigen Person, der Einsatz erheblicher Fremdfinanzierung oder eine kurze Besitzesdauer. Die Grenze zwischen „privatem Verkauf“ und „gewerblichem Handel“ ist jedoch unscharf. Die steuerrechtliche Einschätzung von gewerbsmässigen Liegenschaftshandel ist von Kanton zu Kanton und von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich.

Für die steuerpflichtige Person kann dies weitreichende Folgen haben: Zusätzlich zur Grundstückgewinnsteuer greift auch noch die Einkommenssteuer auf Bundesebene und die AHV. Dank vorsichtiger und sorgfältiger Vor- und Aufbereitung kann dieser Stolperstein so gut wie möglich vermieden werden.

4. Fazit

Steuerliche Stolpersteine sind im gesamten Bauzyklus von neu zu erstellenden Stockwerkeigentum anzutreffen. Sie sind komplex und oft kantonal auch unterschiedlich geregelt. Besondere «Red Flags» sind Grundstückgewinnsteuer, Mehrwertsteuer sowie gewerbsmässiger Liegenschaftshandel. Eine sorgfältige und vor allem frühzeitige steuerrechtliche Beratung kann Stolpersteine und böse Überraschungen verhindern und ist deshalb jedem Bauherrn zu empfehlen.

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