Abstimmung 28. September 2025 – Zukunft von Steuerabzügen für Immobilien
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Steuern / Abgaben
Welche steuerlichen Auswirkungen hat die Abstimmung vom 28. September 2025 über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften?
Nadja Herzog
Junior Tax Consultant
Eric Sutter
Senior Tax Advisor
1. Was gilt bisher?
Bei natürlichen Personen, die im Besitz von selbstgenutztem Wohneigentum sind, wird aktuell ein sogenannter fiktiver Eigenmietwert besteuert. Im Gegenzug dazu können die Unterhalts- und Sanierungskosten sowie die Schuldzinsen abgezogen werden. Auch Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sind den Unterhaltskosten gleichgestellt und somit abziehbar.
Private Schuldzinsen – diese dienen nur privaten Zwecken – können aktuell bis zur Höhe der steuerbaren Vermögenserträge und weiterer CHF 50'000 vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Eine natürliche Person mit CHF 20’000 an Vermögenserträgen – wozu auch der Eigenmietwert gehört – kann somit insgesamt bis zu CHF 70’000 an Schuldzinsen steuerlich geltend machen.
2. Kurzbeschreibung der Vorlage
Durch Intervention der Kantone, vor allem durch die Tourismuskantone, die bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts mit tieferen Steuereinnahmen rechnen, hat sich das Parlament nach langer Differenzbereinigung darauf geeinigt, den Eigenmietwert sowohl für Haupt- als auch für Zweitwohnsitze abzuschaffen. Dieser Systemwechsel soll jedoch nur erfolgen, wenn gleichzeitig auf kantonaler Ebene eine besondere Liegenschaftssteuer (sog. Objektsteuer) auf Zweitliegenschaften eingeführt wird.
Da die Einführung der besonderen Liegenschaftssteuer eine Verfassungsänderung erfordert, wird das Volk über die Vorlage abstimmen. Die Vorlage gilt nur für Liegenschaften im Privatvermögen; Liegenschaften im Geschäftsvermögen bleiben vom Systemwechsel ausgeschlossen. Diese sind aber auch nicht von einem Eigenmietwert betroffen.
3. Auswirkungen nach Annahme der Vorlage
3.1 Abschaffung Eigenmietwert
Durch die Abschaffung des Eigenmietwerts sowohl auf Erst- als auch auf Zweitliegenschaften wird dem Steuerpflichtigen für die Nutzung seiner Liegenschaft kein fiktives Einkommen mehr hinzugerechnet und besteuert. Daraus resultiert, dass für Einkommenssteuerzwecke keine interkantonale Steuerausscheidung mehr notwendig ist, sofern Liegenschaften in unterschiedlichen Kantonen vorhanden sind. Für die Vermögenssteuer bleibt die Steuerausscheidung der Zweitliegenschaft jedoch weiterhin bestehen.
3.2 Abschaffung Unterhaltskosten
Bei privat genutzten Liegenschaften können Unterhaltskosten, Instandstellungskosten sowie Versicherungsprämien künftig nicht mehr steuerlich abgezogen werden.
Investitionen, die dem Energiesparen oder Umweltschutz dienen, sind auf Bundesebene nicht mehr abzugsfähig. Die Kantone und Gemeinden dürfen solche Aufwendungen weiterhin zum Abzug zulassen, bis eine ausgeglichene Treibhausgasbilanz erreicht ist (längstens jedoch bis zum Jahr 2050).
Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften im Privatvermögen bleiben diese Abzüge, inklusive der Kosten für die Verwaltung durch Dritte, weiterhin möglich. Auch der Pauschalabzug kann alternativ geltend gemacht werden.
Bei einer dauernd selbstbewohnten Liegenschaft mit vermieteter Einliegerwohnung muss der Unterhaltsaufwand sachgerecht ausgeschieden werden, da der Anteil der vermieteten Nutzung weiterhin abziehbar bleibt.
3.3 Abschaffung Schuldzinsabzüge
Private Schuldzinsen sind künftig nur noch dann steuerlich abzugsfähig, wenn die steuerpflichtige Person neben der Liegenschaft im Eigengebrauch weitere Liegenschaften besitzt und zwar im Verhältnis des Werts dieser Liegenschaften zum Gesamtvermögen. Wer keine solche Liegenschaft besitzt, kann private Schuldzinsen (beispielsweise aus einem Konsumkredit oder einem Bankdarlehen) nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Personen, die zum ersten Mal eine selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz erwerben, können im ersten Steuerjahr nach dem Kauf einen Teil der darauf entfallenden privaten Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen (CHF 10'000 für Ehepaare, CHF 5'000 für alle anderen Steuerpflichtigen). In den folgenden Steuerjahren vermindert sich der maximal abziehbare Betrag jährlich um 10% und endet nach zehn Jahren.
3.4 Einführung Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften
Mit der Einführung einer besonderen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften, die unabhängig von den Grundsätzen der Allgemeinheit und der Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie dem Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ist, soll es Kantonen und Gemeinden ermöglicht werden, die durch den Systemwechsel entstehenden Einnahmeverluste zu mindern oder sogar vollständig ausgleichen.
Damit die Liegenschaftssteuer erhoben werden kann, müssen Erst- und Zweitliegenschaften voneinander abgegrenzt werden. Als praktikabelstes Kriterium gilt der steuerrechtliche Wohnsitz: Eine Liegenschaft wird als Erstliegenschaft betrachtet, wenn sie dem Eigentümer als steuerlicher Hauptwohnsitz dient. Die geplante Steuer soll nur auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften angewendet werden; die Konkretisierung der dafür massgeblichen Kriterien liegt bei den Kantonen.
Bei der Steuerbemessung erhalten die Kantone und Gemeinden einen gewissen Gestaltungsspielraum. Die Verfassungsbestimmung lässt offen, welcher Wert der Zweitliegenschaft als Bemessungsgrundlage herangezogen wird (Marktwert, amtlicher Wert oder Katasterwert). Weitere Ansätze sind denkbar. Die konkrete Ausgestaltung liegt in der Verantwortung des jeweiligen Kantons; der Bundesgesetzgeber kann jedoch eine Obergrenze für die Steuer festlegen. Als Obergrenze der Bemessungsgrundlage dient der Verkehrswert.
Wird der Eigenmietwert nicht abgeschafft oder wird später eine Eigenmietwertbesteuerung auf Zweitliegenschaften wieder eingeführt, dürfen die Kantone und Gemeinden keine Liegenschaftssteuer erheben.
4. Inkrafttreten der neuen Bestimmungen
Der Bundesrat entscheidet über das Datum einer möglichen Inkraftsetzung nach der Abstimmung, wobei die Einführung frühestens per 1.1.2026 erfolgt.
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