02. Juni 2026

Liegenschaft im Ausland: Ist dafür ein separates Testament nötig?

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Wie sind Liegenschaften im Ausland bei der Nachlassplanung zu berücksichtigen? Muss dafür ein separates Testament errichtet werden oder kann die ausländische Liegenschaft im Schweizer Testament geregelt werden?

  • Alexandra Geiger

    Legal Partner

  • Nina Henseler

    Junior Legal Associate

Familien und Ehegatten besitzen regelmässig nicht nur Liegenschaften in der Schweiz, sondern auch im näheren oder weiteren Ausland.  Dies verkompliziert die Nachlassplanung, da zusätzlich zu prüfen ist, ob der Schweizer Erbschein von den Behörden und Gerichten am Belegenheitsort der Liegenschaft akzeptiert wird und die Liegenschaft gestützt darauf auf die Erben übertragen werden kann. Ist dies nicht der Fall, sehen sich die Erben mit der Situation konfrontiert, dass der Unterhalt, die Bewirtschaftung oder der Verkauf der ausländischen Liegenschaft blockiert ist, bis die notwendigen Dokumente des jeweiligen Belegenheitsstaats vorliegen.

Grundsätzlich gilt Folgendes:  Wird der Erbschein vom ausländischen Grundbuchamt anerkannt, ist aus rechtlicher Sicht grundsätzlich kein separates ausländisches Testament erforderlich; aus praktischen Gründen kann es sich jedoch dennoch lohnen. Wird der Erbschein hingegen vom ausländischen Grundbuchamt nicht anerkannt, ist die Errichtung eines separaten ausländischen Testaments zu prüfen. Dabei sind insbesondere die folgenden Elemente relevant: Der Belegenheitsstaat der Immobilie, der gewöhnliche Aufenthalt und Wohnsitz des Testators, seine Staatsangehörigkeit(en), das anwendbare Erbrecht und die Abwicklungsmechanik (Grundbuch, Nachlassverfahren, Steuern).

Beim Belegenheitsort der Immobilie ist zu unterscheiden, ob sie sich im EU-Raum oder ausserhalb befindet. Befindet sich die Liegenschaft beispielsweise im EU-Staat Deutschland dann ist zusätzlich relevant, welche Staatsangehörigkeiten der Testator besitzt.  Besitzt er die deutsche Staatsangehörigkeit, können sich in Deutschland besondere Zuständigkeits- und Anerkennungsfragen stellen. In der Praxis genügt der Schweizer Erbschein für den Grundbuchvollzug häufig nicht, weshalb zusätzlich ein deutscher Erbschein oder ein deutsches notarielles Testament erforderlich sein kann. Es ist entweder ein Deutscher Erbschein (allenfalls ein beschränkten Fremdrechtserbschein) für die Übertragung der Liegenschaft zu beantragen oder ein separates, deutsches notarielles Testament zu errichten. Welche Alternative sinnvoll ist, ist insbesondere anhand der damit involvierten Kosten zu entscheiden. Ähnlich ist es in Frankreich, wo ein separates französisches Testament den Erbgang deutlich erleichtern kann. 

Ausserhalb der EU-Staaten ist zu prüfen, ob der jeweilige Belegenheitsstaat eine exklusive Zuständigkeit für die Immobilie vorsieht und zwingend auch das eigene Erbrecht auf die Liegenschaft anwendet. Dies ist insbesondere in angelsächsischen Staaten der Fall, wie Australien, England und Wales, den USA, aber auch in China und Thailand.  In diesen Fällen ist die Errichtung eines separaten Testaments stets zu prüfen.  In den meisten Fällen dürfte dies bereits aus praktischen Gründen, etwa aufgrund der Sprache, empfehlenswert sein. 

Ein separates Testament für die ausländische Liegenschaft kann somit insbesondere angezeigt sein, wenn:

  • der Schweizer Erbschein nicht anerkannt wird und für den Grundbuchvollzug notarielle oder lokale Nachlassdokumente erforderlich sind («Grant of Probate», «Letters Testamentary»);
  • der Belegenheitsstaat auf Immobilien zwingend sein eigenes Erbrecht anwendet;
  • ein rascher Verkauf, dringende Unterhaltsarbeiten oder eine zeitnahe Umschreibung geplant oder erforderlich sind;
  • Konflikte unter den Erben absehbar sind;
  • für den Vollzug vor Ort ein Willensvollstrecker eingesetzt werden soll.

 Umgekehrt stellt sich die Frage eines separaten Testaments auch, wenn der Testator im Ausland wohnt und eine Liegenschaft in der Schweiz besitzt.

Wird ein separates ausländisches Testament errichtet, ist es letztlich wichtig, dass die Testamente aufeinander abgestimmt sind. Sie sollten sich nicht unbeabsichtigt widersprechen oder gegenseitig widerrufen werden.

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