Lex Koller – Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

A. Grundlagen

Vorliegendes Dokument umfasst ein Kurzabriss zu den Rahmenbedingungen und Beschränkungen gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) – auch Lex Koller genannt – und der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV).

Das Bundesgesetz beschränkt den Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, welche keinen Wohnsitz in der Schweiz haben oder einen solchen nicht begründen wollen oder können. Für den Erwerb eines bewilligungspflichtigen Grundstücks bedürfen diese – wenige Ausnahmen vorbehalten – einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Diese Behörde entscheidet über die Frage der Bewilligungspflicht eines Rechtsgeschäfts und die Erteilung einer Bewilligung. Eine Bewilligung kann nur aus den Gründen erteilt werden, die das BewG und gegebenenfalls das kantonale Gesetz vorsehen.

Für die Bewilligung ist unerheblich, ob sich das Grundstück bereits in ausländischem Eigentum befindet und aus welchem Rechtsgrund das Grundstück erworben wird. Des Weiteren ist anzumerken, dass der Besitz von Grundeigentum in der Schweiz dem Eigentümer keinerlei Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung gibt.

Die Bewilligungspflicht eines Rechtsgeschäfts knüpft grundsätzlich an drei Voraussetzungen an, die kumulativ erfüllt sein müssen:

• Der Erwerber ist eine Person im Ausland (subjektive Bewilligungspflicht);
• Der Gegenstand des Rechtsgeschäfts ist ein bewilligungspflichtiges Grundstück (objektive Bewilligungspflicht nach dem Nutzungszweck des Grundstücks);
• Das erworbene Recht ist der Erwerb eines Grundstücks (objektive Bewilligungspflicht nach der Art des Rechts).

Der Bewilligungspflicht des BewG unterliegt nicht nur die grundbuchliche Übertragung von Grundeigentum, sondern – nach dem Prinzip der wirtschaftlichen Betrachtungsweise – jedes Rechtsgeschäft, das einer Person im Ausland die tatsächliche Verfügungsmacht über ein bewilligungspflichtiges Grundstück verschafft d.h. auch indirektes Halten über eine Gesellschaft. Zudem kann auch eine ausländische Finanzierung sowie der Erwerb einer Nutzniessung die Bewilligungspflicht auslösen.

Liegt ein Rechtsgeschäft über einen bewilligungspflichtigen Grundstückerwerb vor, darf dieses nur im Grundbuch eingetragen werden, wenn dem Erwerber eine Bewilligung erteilt worden ist. Dasselbe gilt für den Vollzug eines bewilligungspflichtigen aussergrundbuchlichen Erwerbsgeschäfts, z.B. für die Übertragung von Aktien einer Immobiliengesellschaft.

B. Personen im Ausland

Als Personen im Ausland gelten natürliche und juristischer Personen sowie vermögensfähige Gesellschaften im Ausland. Während bei den natürlichen Personen am Wohnsitz angeknüpft wird, qualifizieren als juristischer Personen im Ausland sämtliche Gesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben (auch wenn sie Schweizern gehören und es sich wirtschaftlich betrachtet um schweizerische Firmen handelt). Ebenfalls als Personen im Ausland gelten juristische Personen und vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die zwar ihren Sitz in der Schweiz haben, aber von Personen im Ausland beherrscht werden. Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann. Eine Beherrschung durch Personen im Ausland bzw. die Ausländer-Eigenschaft von juristischen Personen mit Sitz in der Schweiz wird in folgenden Fällen vermutet (nicht abschliessend):

• Wenn Personen im Ausland über mehr als einen Drittel des Kapitals oder der Stimmrechte verfügen oder massgeblich als Kreditgeber beteiligt sind, d.h. wenn der Anteil an Schulden gegenüber bewilligungspflichtigen Personen das Eigenkapital überschreitet;
• Wenn Personen im Ausland bei einer privatrechtlich konstituierten Schweizer Stiftung die Mehrheit der Mitglieder des Stiftungsrates oder der Begünstigten stellen;
• Wenn an einer Personengesellschaft in der Schweiz eine oder mehrere Personen im Ausland als unbeschränkt haftende Gesellschafter beteiligt sind und dadurch eine beherrschende Stellung innehaben.

C. Verfahren & Missachtung

Können Sie nicht ohne weiteres ausschliessen, dass es sich um ein bewilligungspflichtiges Rechtsgeschäft handelt, ist bei der zuständigen Behörde um eine Bewilligung oder die Feststellung der Nicht-Bewilligungspflicht zu ersuchen. Bei einem bewilligungspflichtigen Rechtsgeschäft darf ohne rechtskräftige Bewilligung keine Grundbucheintragung und kein aussergrundbuchlicher Erwerb (z.B. Übertragung von Aktien) vollzogen werden.

Widerhandlungen gegen diese Vorschriften können verwaltungsrechtliche, zivilrechtliche und strafrechtliche Folgen nach sich ziehen. So bleiben Rechtsgeschäfte über den Erwerb eines Grundstücks unwirksam, falls der Erwerb einer Bewilligung bedarf, diese aber nicht vorliegt. Das Rechtsgeschäft wird nichtig, wenn die beantragte Bewilligung verweigert oder widerrufen wird. Die Nichtigkeit tritt zudem ein, wenn der Erwerber das Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilligung zu ersuchen oder bevor die Bewilligung in Rechtskraft tritt. Als Folge der Nichtigkeit können vereinbarte Leistungen nicht eingefordert bzw. bereits erbrachte Leistungen innert Jahresfrist wieder zurückgefordert werden – der Vertrag wird rückabgewickelt.

Die Umgehung der Bewilligungspflicht und unrichtige oder unvollständige Angaben bei der Feststellung der Bewilligungspflicht oder Bewilligungserteilung gegenüber einer zuständigen Behörde, einem Grundbuch- oder Handelsregisteramt sowie die Missachtung von Auflagen und die Verweigerung der Auskunft und Herausgabe von Beweismitteln werden strafrechtlich belangt.

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Januar 2021 | Autoren: Andreas Rudolf, Sabrina N. Weiss

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