08. Mai 2025

Neues Bauvertragsrecht ab 2026: Stärkung der Rechte von Bauherrschaft und Immobilienkäuferschaft

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Ab 1. Januar 2026 gilt das revidierte Bauvertragsrecht: Die Rechte von Bauherrschaft und Käuferschaft bei Mängeln werden gestärkt – trotz nachteiliger Vertragsklauseln.

  • Corina Noventa

    Senior Legal Associate

Klare Rügefristen bei Baumängeln

Ein zentrales Element der Reform stellt die verbindliche Neuregelung der Rügefristen dar. Käufer von Grundstücken sowie Besteller von Bauwerken steht künftig eine Frist von 60 Tagen zur Verfügung, um Baumängel geltend zu machen. Diese beginnt mit der Abnahme des Werks oder – bei verdeckten Mängeln – mit deren Entdeckung. Die gesetzliche Vorgabe ist zwingend: eine vertragliche Verkürzung dieser Frist ist ausdrücklich ausgeschlossen (vgl. Art. 219a Abs. 1, Art. 367 Abs. 1bis, Art. 370 Abs. 4 nOR).

Stärkung des Nachbesserungsanspruchs

Ein weiterer Kernpunkt der Revision betrifft den Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung bei Baumängeln. Künftig ist es unzulässig, diesen Anspruch vertraglich im Voraus einzuschränken oder gar auszuschliessen (Art. 368 Abs. 2bis nOR). Die neue Regelung entfaltet ihre Wirkung nicht nur im Werkvertragsverhältnis, sondern auch beim Kauf von Grundstücken mit Neubauten – und zwar dann, wenn die betreffende Baute entweder noch zu errichten ist oder innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf neu erstellt wurde (Art. 219a Abs. 2 nOR).

Fünfjährige Verjährungsfrist zwingend

Ergänzend zur Rügefrist wurde auch die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche im Zusammenhang mit unbeweglichen Werken gestärkt. Die Frist kann neu nicht mehr zu Lasten der Besteller- oder Käuferschaft abgeändert werden (Art. 219a Abs. 3 und Art. 371 Abs. 3 nOR).

Ersatzsicherheit beim Bauhandwerkerpfandrecht

Auch im Zivilgesetzbuch kommt es zu einer praxisrelevanten Neuerung, welche im Sinne der Rechtssicherheit und der einheitlichen Rechtsanwendung zu begrüssen ist: Neu wird gesetzlich verankert, dass die Leistung einer Ersatzsicherheit zur Abwendung der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts nebst der angemeldeten Hauptforderung auch die Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren zu umfassen hat (Art. 839 Abs. 3 nZGB). Diese Revision geht auf die parlamentarische Initiative Burkhart (Motion 17.4079) sowie das Bundesgerichtsurteil 5A_323/2022 vom 27. Oktober 2022 zurück, in dem die Anforderungen an eine hinreichende Sicherheit im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB mit Bezug auf die Zinsen präzisiert wurden.

Fazit

Die Neuerungen im Bauvertragsrecht sorgen für mehr Rechtssicherheit und schaffen ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Vertragsparteien im Bau- und Immobilienbereich. Planer, Bauunternehmer und Vertragsparteien sind gut beraten, sich frühzeitig mit den neuen Rahmenbedingungen auseinanderzusetzen. Unser Bau- und Immobilienrechtsteam steht Ihnen gerne beratend zur Seite.
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