Zuzug in die Schweiz – Grundlagen des Schweizer Mietrechts

Die Frage nach dem «Dach über dem Kopf» ist bei einem Umzug in ein anderes Land eines der elementarsten Bedürfnisse. Folgende Informationen sollen Neuzuzügern einen Überblick über die Grundlagen des Schweizer Mietrechts vermitteln.

Als Neuzuzüger ist es wichtig, dem Vermieter nachweisen zu können, dass die Mietzinszahlungen gesichert sind. Es kann hilfreich sein, wenn dem Vermieter z.B. ein Arbeitsvertrag mit dem neuen Arbeitgeber in der Schweiz oder ein Vermögensnachweis zugestellt werden kann. Auch eine Bestätigung des ehemaligen Vermieters, dass die Miete immer fristgerecht bezahlt wurde oder eine offizielle Bestätigung, dass keine Schulden bestehen, ist hilfreich.

 

1. Mietvertrag

Mit dem Abschluss eines Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu bezahlen.

Mietverträge sind gemäss Schweizer Recht nicht an eine bestimmte Form gebunden. Dies bedeutet, dass ein Mietvertrag auch mündlich abgeschlossen werden kann. Aus Beweisgründen ist jedoch ein schriftlicher Vertrag empfehlenswert.

Im Mietvertrag ist nebst den Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) festzuhalten, welches Mietobjekt der Vermieter dem Mieter zum Gebrauch überlässt. Nebst der Wohnung können dies z.B. auch Kellerräumlichkeiten oder ein Estrichabteil sein. Auch die Räume, die mitbenutzt werden können, wie eine Waschküche, sind aufzuführen.

Sodann sind Mietzins und Nebenkosten wichtige Elemente des Mietvertrags. In der Schweiz wird in der Regel ein monatlicher Nettomietzins vereinbart, wobei Nebenkosten (z.B. für Heizung, Warmwasser, Hauswartung etc.) zusätzlich hinzukommen. Sind die Nebenkosten nicht ausdrücklich geregelt, gelten diese als im Mietzins inbegriffen und sind nicht zusätzlich geschuldet. Sind Nebenkosten separat zu bezahlen, kann dies als Pauschalbetrag oder «akonto» (als Anzahlung) erfolgen. In letzterem Fall erstellt der Vermieter einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung und je nach Saldo erhält der Mieter eine Rückerstattung oder er muss einen bestimmten Betrag nachzahlen. Es empfiehlt sich, die Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen. Der Mieter hat das Recht, beim Vermieter die detaillierte Abrechnung und die Belege einzusehen.

Üblich ist auch, dass der Mieter eine Kaution (auch Mietzinsdepot genannt) als Sicherheit bezahlt. Diese ist auf einem Sperrkonto lautend auf den Mieter zu hinterlegen. Bei Wohnräumen darf die Kaution maximal drei Monatsmietzinse betragen. Bei Geschäftsräumen sieht das Gesetz keine Grenze vor. Bestehen am Ende des Mietverhältnisses keine Mietzinsausstände, keine Schäden und übermässige Abnutzung am Mietobjekt, für die der Mieter haften muss, ist ihm die Kaution auszubezahlen.

 

2. Mietdauer und Beendigung

 

2.1 Befristete und unbefristete Mietverhältnisse

Vermieter und Mieter können im Mietvertrag auch Regelungen zur Vertragslaufzeit treffen. Mietverhältnisse können befristet oder unbefristet sein. Ein Mietverhältnis ist befristet, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf einer vereinbarten Dauer oder auf einen bestimmten Zeitpunkt endet. Eine ordentliche Kündigung ist weder nötig noch möglich, denn das Mietverhältnis endet automatisch mit Ablauf der festgelegten Dauer oder des vereinbarten Termins. Unbefristete Mietverhältnisse sind demgegenüber auf eine nicht von vornherein bestimmte Dauer abgeschlossen. Damit sie enden, bedarf es einer Kündigung des Mieters oder Vermieters.

Haben die Parteien keine spezielle Regelung getroffen, gilt das Mietverhältnis als unbefristet.

 

2.2 Ordentliche Kündigung: Fristen und Termine

Unbefristete Mietverhältnisse können unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine gekündigt werden. Bei Wohnräumen gilt eine Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin. Bei Geschäftsräumen beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Welche Kündigungstermine ortsüblich sind, können bei der zuständigen Schlichtungsbehörde angefragt werden.

Die Parteien können von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Vereinbarungen treffen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen (drei resp. sechs Monate) sind aber Mindestfristen, die nicht unterschritten werden können.

Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung und muss rechtzeitig erfolgen. Es reicht nicht, wenn die Kündigung am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist verschickt wird. Erfolgt die Kündigung nicht rechtzeitigt, gilt sie erst auf den nächstmöglichen Termin.

 

2.3 Ausserordentliche Kündigung

In bestimmten Fällen ist eine ausserordentliche Kündigung mit verkürzten Fristen und Terminen möglich. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Mieter die Miete (trotz Nachfrist und Kündigungsandrohung) nicht bezahlt, bei Verletzungen der Sorgfaltspflicht etc. Ob die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung erfüllt sind, ist im Einzelfall zu prüfen.

 

2.4 Form der Kündigung

Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen. Aus Beweisgründen ist es empfehlenswert, die Kündigung per Einschreiben zu versenden. Handelt es sich um eine Familienwohnung, ist die Kündigung auch vom Ehegatten resp. eingetragenen Partner zu unterzeichnen.

Der Vermieter muss zudem ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden. Andernfalls ist die Kündigung nichtig.

 

2.5 Anfechtung der Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses

Eine Kündigung, die gegen Treu und Glauben verstösst (z.B. wenn der Vermieter kündigt, weil ein Mieter Einsicht in die Nebenkostenabrechnung wollte oder weil er eine Mietzinsreduktion aufgrund des gesunkenen Referenzzinses verlangte etc.), kann vom Mieter innert einer Frist von 30 Tagen angefochten werden.

Der Mieter kann zudem unter Umständen eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Die maximale Erstreckung bei Wohnräumen beträgt vier Jahre, bei Geschäftsräumen sechs Jahre.

 

3. Mängel

Leidet das Mietobjekt an einem Mangel, hat der Mieter unter anderem Anspruch darauf, dass der Vermieter diesen innert angemessener Frist behebt und dass der Mietzins reduziert wird. Auch Schadenersatzansprüche sind möglich. Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Behebung des Mangels nicht nach, besteht die Möglichkeit, den Mietzins bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle zu hinterlegen. Damit der Mietzins dennoch als geleistet gilt, müssen bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden. Eine Beratung bei der Schlichtungsbehörde oder einem Rechtsanwalt ist empfehlenswert.

Ob ein Mangel vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Dies kann z.B. bei zu tiefen Raumtemperaturen, Schimmelbefall, Lärmimmissionen aufgrund von Bauarbeiten in der Nachbarschaft der Fall sein.

Auftretende Mängel müssen dem Vermieter unverzüglich gemeldet werden. Eine schriftliche Mitteilung per Einschreiben ist aus Beweisgründen empfehlenswert.

Bei der Übernahme der Wohnung sollte ein Protokoll erstellt werden, worin der Zustand des Mietobjekts im Detail festgehalten wird (z.B.Flecken an den Wänden, Hicke im Parkettboden, defekte Einrichtungen usw.). Andernfalls könnte der Vermieter den Mieter am Ende der Mietdauer für diese Schäden haftbar machen.

 

4. Untermiete

Mit Zustimmung des Vermieters kann der Mieter das Mietobjekt ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus bestimmten Gründen verweigern. Dies ist z.B. der Fall, wenn dem Vermieter aus der Untervermietung wesentliche Nachteile entstehen oder wenn die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind.

 

5. Vorzeitige Rückgabe der Mietsache

Der Mieter kann die Mietsache ohne Einhaltung der Kündigungsfristen und -termine zurückgeben, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig sein und den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, ist im Einzelfall zu prüfen.

 

6. Anfechtung Anfangsmietzins

Bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen kann der Mieter den Anfangsmietzins (d.h. den bei Mietbeginn gültigen Mietzins) anfechten. Dies muss er innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjekts tun. Hellhörig werden sollte ein Mieter, wenn sein Mietzins ohne Grund höher ist als derjenige des Vormieters. In gewissen Kantonen, darunter auch Zürich und Zug, muss der Vermieter dem Mieter den vorherigen Mietzins mit einem amtlichen Formular mitteilen.

 

7. Streitigkeiten

Bei Streitigkeiten mit dem Vermieter hat der Mieter das Recht, sich an die Behörden zu wenden. Zuständig ist die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen am Ort des Mietobjekts. An der Schlichtungsverhandlung wird versucht, eine einvernehmliche Lösung zwischen den Parteien herbeizuführen. Die Schlichtungsbehörde besteht aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung (mieter- und vermieterseits). Für das Schlichtungsverfahren erhebt der Staat keine Gebühr. Kann keine Lösung gefunden werden, ist ein Weiterzug des Streits ans Mietgericht möglich.

Unser Mietrechts-Expertenteam berät Sie gerne zu sämtlichen mietrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit Ihrem Zuzug in die Schweiz und allen weiteren Fragen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

 

Juli 2021 | Autor: Manuela Fuchs

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