Verlängerungsoptionen und Mietzinsanpassungen bei Mietverträgen

Mietrecht, Geschäftsräume

Mietverträge können für eine befristete oder für eine unbefristete Dauer abgeschlossen werden. Als befristet gilt ein Mietverhältnis, wenn es mit Ablauf der vereinbarten Dauer endet – eine ordentliche Kündigung während der fest vereinbarten Vertragsdauer ist nicht möglich. Dies im Gegensatz zu einer ausserordentlichen Kündigung (z.B. bei Zahlungsverzug des Mieters). Unbefristete Mietverhältnisse werden entweder ordentlich mit der vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist oder ausserordentlich beendet.

Insbesondere bei Geschäftsräumlichkeiten ist es üblich, Mietverträge mit einer festen Vertragsdauer abzuschliessen (z.B. fünf oder zehn Jahre). Dadurch kann sichergestellt werden, dass aufwändige Investitionen über eine fix vereinbarte Laufzeit abgeschrieben werden können. In diesem Zusammenhang spielen Optionen zur Verlängerung des Mietverhältnisses oftmals eine wichtige Rolle.

Echte und unechte Optionen

Mit einem Optionsrecht wird einer Vertragspartei – in der Regel dem Mieter – die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis durch einseitige Willensäusserung zu verlängern. Es können auch mehrere aufeinanderfolgende Optionen vereinbart werden.

  • Von einer echten Option spricht man, wenn sich die Parteien bereits im Voraus über die wesentlichen Elemente des fortzusetzenden Mietverhältnisses geeinigt haben. Die Optionserklärung des Berechtigten bewirkt somit die Verlängerung des Mietverhältnisses zum bisherigen oder bereits im Zeitpunkt der Ausübung bekannten Vertragsinhalt. Von einer echten Option wird auch dann gesprochen, wenn einzelne Vertragselemente noch nicht bestimmt, aber zumindest bestimmbar sind.
  • Demgegenüber ist bei einer unechten Option der Vertragsinhalt im Zeitpunkt des Vertragsschlussesnoch nicht bekannt und es ist eine zusätzliche Vereinbarung der Parteien über die wesentlichen Elemente nötig, namentlich über den neuen Mietzins. Falls die Parteien nicht zu einer Einigung kommen, fällt die Verlängerung des Mietvertrages gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts dahin und das befristete Mietverhältnis endet auf den vertraglich vereinbarten Termin. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis hätte die Nichteinigung zur Folge, dass das Mietverhältnis ohne feste Mindestdauer fortbesteht.

Zeitpunkt der Ausübung

Die Verlängerungsoption ist innert der vertraglich vorgesehenen Frist resp. bis zum vereinbarten Zeitpunkt auszuüben. Sieht die Klausel keine Frist oder keinen Zeitpunkt vor, kann die Verlängerungsoption grundsätzlich bis zum letzten Tag des befristeten Mietverhältnisses beim Vermieter eingehen. Da dies für den Vermieter zu erheblichen Planungsschwierigkeiten führt, ist es empfehlenswert, eine Ausübungsfrist resp. einen Zeitpunkt, in welchem das Optionsrecht spätestens ausgeübt werden muss, in den Mietvertrag zu integrieren. Weiter sind die Parteien gut beraten, die Ausübung des Optionsrechts durch schriftliche Mitteilung (per Einschreiben) zu vereinbaren, um Beweisproblemen vorzubeugen.

Bei der Optionserklärung handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren, muss das Schreiben des Ausübenden innert der vereinbarten Frist bei der Gegenseite eingehen resp. in seinen Machtbereich gelangen. Die Parteien können sich aber auch darauf einigen, dass der Poststempel massgebend sein soll.

Mietzinsanpassung

Gemäss Gesetz kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin anpassen. Da befristete Mietverhältnisse ohne Kündigung enden und somit keine Kündigungsmöglichkeiten bestehen, ist eine Anpassung während der festen Mietdauer nicht möglich.

Bei langjährigen festen Mietverträgen kann es jedoch im Interesse der Parteien sein, den Mietzins anpassen zu können. Dies kann durch die beiden gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten der Indexmiete und der Staffelmiete erreicht werden.

Bei der Indexmiete vereinbaren die Parteien, dass der der Mietzins an den Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden soll, falls dieser Veränderungen unterliegt. Zu beachten ist, dass die Indexmiete nur zulässig ist, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wurde.

Gestaffelte Mietzinse liegen dann vor, wenn die Parteien vereinbaren, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöhen soll. Vorausgesetzt wird, dass der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird. Darüber hinaus darf der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht werden und der Betrag muss in Schweizer Franken festgelegt sein.

Ebenfalls als zulässig werden Mietzinsanpassungen im Falle von Mehrleistungen seitens des Vermieters erachtet.

September 2018

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