Verlängerungsoptionen spielen besonders bei Geschäftsräumen eine wichtige Rolle.
Mietverträge können für eine befristete oder für eine unbefristete Dauer abgeschlossen werden. Als befristet gilt ein Mietverhältnis, wenn es mit Ablauf der vereinbarten Dauer endet – eine ordentliche Kündigung während der fest vereinbarten Vertragsdauer ist nicht möglich. Dies im Gegensatz zu einer ausserordentlichen Kündigung (z.B. bei Zahlungsverzug des Mieters). Unbefristete Mietverhältnisse werden entweder ordentlich mit der vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist oder ausserordentlich beendet.
Insbesondere bei Geschäftsräumlichkeiten ist es üblich, Mietverträge mit einer festen Vertragsdauer abzuschliessen (z.B. fünf oder zehn Jahre). Dadurch kann sichergestellt werden, dass aufwändige Investitionen über eine fix vereinbarte Laufzeit abgeschrieben werden können. In diesem Zusammenhang spielen Optionen zur Verlängerung des Mietverhältnisses oftmals eine wichtige Rolle.
Mit einem Optionsrecht wird einer Vertragspartei – in der Regel dem Mieter – die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis durch einseitige Willensäusserung zu verlängern. Es können auch mehrere aufeinanderfolgende Optionen vereinbart werden.
Die Verlängerungsoption ist innert der vertraglich vorgesehenen Frist resp. bis zum vereinbarten Zeitpunkt auszuüben. Sieht die Klausel keine Frist oder keinen Zeitpunkt vor, kann die Verlängerungsoption grundsätzlich bis zum letzten Tag des befristeten Mietverhältnisses beim Vermieter eingehen. Da dies für den Vermieter zu erheblichen Planungsschwierigkeiten führt, ist es empfehlenswert, eine Ausübungsfrist resp. einen Zeitpunkt, in welchem das Optionsrecht spätestens ausgeübt werden muss, in den Mietvertrag zu integrieren. Weiter sind die Parteien gut beraten, die Ausübung des Optionsrechts durch schriftliche Mitteilung (per Einschreiben) zu vereinbaren, um Beweisproblemen vorzubeugen.
Bei der Optionserklärung handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren, muss das Schreiben des Ausübenden innert der vereinbarten Frist bei der Gegenseite eingehen resp. in seinen Machtbereich gelangen. Die Parteien können sich aber auch darauf einigen, dass der Poststempel massgebend sein soll.
Gemäss Gesetz kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin anpassen. Da befristete Mietverhältnisse ohne Kündigung enden und somit keine Kündigungsmöglichkeiten bestehen, ist eine Anpassung während der festen Mietdauer nicht möglich.
Bei langjährigen festen Mietverträgen kann es jedoch im Interesse der Parteien sein, den Mietzins anpassen zu können. Dies kann durch die beiden gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten der Indexmiete und der Staffelmiete erreicht werden.
Bei der Indexmiete vereinbaren die Parteien, dass der der Mietzins an den Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden soll, falls dieser Veränderungen unterliegt. Zu beachten ist, dass die Indexmiete nur zulässig ist, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wurde.
Gestaffelte Mietzinse liegen dann vor, wenn die Parteien vereinbaren, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöhen soll. Vorausgesetzt wird, dass der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird. Darüber hinaus darf der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht werden und der Betrag muss in Schweizer Franken festgelegt sein.
Ebenfalls als zulässig werden Mietzinsanpassungen im Falle von Mehrleistungen seitens des Vermieters erachtet.