Neue Bau- und Zonenordnung in der Stadt Zürich

Per 1. November 2018 wird in der Stadt Zürich ein Teil der revidierten Bau- und Zonenordnung in Kraft gesetzt. Der vorliegende Beitrag verschafft einen Überblick über die wichtigsten Anpassungen und beleuchtet einzelne Bereiche etwas näher.

1. Bau- und Zonenordnung – was ist das?

Mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung („BZO“), die für den bauwilligen Eigentümer einer Liegenschaft direkt anwendbar ist, wird die zulässige Bau- und Nutzweise der Grundstücke geregelt, soweit diese nicht durch eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind. So werden beispielsweise die zulässige Gebäudehöhe oder die Abstandsvorschriften in einem Quartier sowie die zulässige Fassadengestaltung in der Kernzone geregelt. Die BZO besteht aus einem Textteil, der Bauordnung, und einer zugehörigen Karte, dem Zonenplan.

Zu unterscheiden von der BZO ist die Richt- und Nutzungsplanung: Die Richtplanung hält die Grundzüge der angestrebten räumlichen Entwicklung fest und koordiniert alle räumlich relevanten Tätigkeiten. Es gibt kantonale, regionale und kommunale Richtpläne. Die jeweils nachgeordnete Planungsstufe muss die Vorgaben der übergeordneten Stufe berücksichtigen. So ist der kommunale Richtplan detaillierter als der regionale und der regionale ausführlicher als der kantonale Richtplan. Die Richtplanung ist nicht parzellengenau und für die einzelnen Grundeigentümer nicht verbindlich.

In der Nutzungsplanung werden die Vorgaben aus der Richtplanung umgesetzt. Der Nutzungsplan ist der Raumplan, durch welchen Zweck, Ort und Mass der Bodennutzung für ein bestimmtes Gebiet allgemeinverbindlich festgelegt werden. Er unterscheidet namentlich zwischen Bau- und Landwirtschafszonen- sowie Schutzzonen. Im Gegensatz zur Richtplanung ist die Nutzungsplanung für die einzelnen Grundeigentümer verbindlich. Vor diesem Hintergrund lohnt es sich jeweils für Grundeigentümer, bei einer bevorstehenden Revision die geplanten Anpassungen zu studieren und die Auswirkungen auf das eigene Grundstück zu evaluieren. Auch eine Beteiligung am freiwilligen Mitwirkungsverfahren kann sich anbieten.

Die Nutzungsplanung und die Bau- und Zonenordnung sind für den einzelnen Grundeigentümer verbindlich. Dies im Gegensatz zur Richtplanung, die behördenverbindlich, nicht aber grundeigentümerverbindlich ist.

2. Revisionsprozess der Bau- und Zonenordnung

Seit der letzten Revision der BZO im Jahr 1999 hat sich die Stadt Zürich baulich dynamisch weiterentwickelt. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Zürich für die am 1. November 2018 zum Teil in Kraft tretende BZO vor rund fünf Jahren einen Revisionsprozess eingeleitet.

Vom 24. Oktober 2013 bis 24. Dezember 2013 wurden die Änderungen der neuen BZO öffentlich aufgelegt. Nach dem fast einjährigen Mitwirkungsverfahren wurde die Vorlage an den Gemeinderat der Stadt Zürich überwiesen. Die Schlussabstimmung des Gemeinderats erfolgte am 30. November 2016, die Genehmigung durch die kantonale Baudirektion am 5. Juli 2017.

Im freiwilligen Mitwirkungsverfahren hat die Stadt Zürich der Bevölkerung Gelegenheit gegeben, ihre Anliegen und Anträge zur Verbesserung der Vorlage in den Prozess einzubringen. Berücksichtigte Einwendungen sind in die überarbeitete Teilrevision eingeflossen. Die (teilweise) nicht berücksichtigten Einwendungen wurden in einem rund 2‘800 seitigen Bericht veröffentlicht.

Mit der Publikation im Amtsblatt der Stadt Zürich am 1. September 2017 begann die 30-tägige Rekursfrist zu laufen. Innert dieser Frist sind beim Baurekursgericht des Kantons Zürich 32 Rekurse gegen die neue BZO eingegangen. Dabei wurden unter anderem die ungenügende Berücksichtigung des Bundesinventars schützenswerter Ortsbilder („ISOS“) sowie die Vorschriften betreffend die Kern-, Industrie- und Gewerbezonen reklamiert. Von den ursprünglich 32 Rekursen sind derzeit noch 18 hängig. Das ist der Grund, weshalb im heutigen Zeitpunkt noch nicht die gesamte revidierte BZO in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Schwerpunkte der Revision

Die Revision der BZO umfasst hauptsächlich folgende Ziele, mit denen nach Ansicht der Stadt Zürich der notwendige Spielraum für eine qualitätsvolle Weiterentwicklung angestrebt wurde:

Zusätzliches Vollgeschoss statt Untergeschoss ohne Ausnützungsverluste

Mit der Revision wurden die Regelungen des anrechenbaren Untergeschosses («Zürcher Untergeschoss») vollständig überarbeitet. Dadurch sollen Wohnquartiere differenziert und qualitätsvoll verdichtet werden.

Gemäss dem Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich gelten als Untergeschosse horizontale Gebäudeabschnitte, die ganz oder teilweise in den gewachsenen Boden ragen. Damit das betreffende Geschoss als Untergeschoss qualifiziert wird, ist es ausreichend, dass das Geschoss nur wenige Zentimetern in den Boden hineinragt. In der bisherigen BZO wurden anrechenbare Untergeschosse insofern privilegiert behandelt, als sie nicht oder nur teilweise an die Ausnützungsziffer angerechnet werden mussten.

Nachdem diese Privilegierung ursprünglich für Hanglagen gedacht war, wo das Untergeschoss auf der Talseite vollständig in Erscheinung tritt, wurde vermehrt auch im flachen Terrain Gebrauch davon gemacht. Dies führte zu Wohnungen mit geringerer Wohnqualität und oftmals unbefriedigenden Erscheinungen im Stadtbild. Denn die betreffenden Wohnungen hatten zum Teil wenig Licht und kaum Privatsphäre, da sie von der erhöhten Strasse jeweils gut eingesehen werden konnten. Um den Bewohnern zumindest teilweise Privatsphäre zu gewähren, wurden oftmals dichte Sträucher oder Holzverschläge zur Strasse gepflanzt resp. gebaut. Dies wiederum vermindert das Sicherheitsempfinden der Bevölkerung im öffentlichen Raum und führt auch zu unübersichtlichen Situationen. Mit der Revision der BZO wird diese Eigenheit des Stadtzürcher Systems wieder verschwinden.

Die Regelung zum sogenannten «Zürcher Untergeschoss» wurde komplett überarbeitet. Neu ist in den Wohnzonen W2 (teilweise) und W3-W5, d.h. in Wohnzonen mit zwei, drei, vier oder fünf zulässigen Vollgeschossen, anstelle des anrechenbaren Untergeschosses ein zusätzliches Vollgeschoss erlaubt. Entsprechend der zulässigen Geschosszahl wird sich auch die Bezeichnung ändern (beispielsweise wird die bisherige Wohnzone W4 neu zur Wohnzone W5).

Die Neuregelung des Untergeschosses führt zu keinen Ausnützungsverlusten gegenüber der bisherigen BZO. Durch die Anpassung wird jedoch der Projektierungsspielraum für die Bauherrschaften grösser und es sind architektonisch und städtebaulich bessere Lösungen möglich.

Weiterentwicklung von Quartiererhaltungs- und Kernzonen

Quartiererhaltungszonen gehören zu den am dichtesten bebauten Gebieten. Sie sind in der Innenstadt, im Seefeld, in Wipkingen und in Oerlikon zu finden. Zusammen mit den Kernzonen tragen sie ganz wesentlich zur Aufrechterhaltung des Quartiercharakters bei und erlauben eine Identifizierung mit ihrem Quartier.

Um den wertvollen und identitätsstiftenden Ortsbildern Sorge zu tragen, wurden die Quartiererhaltungszonen- und Kernzonenvorschriften präzisiert, bestehende Quartiererhaltungszonen erweitert und neue Kernzonen geschaffen. Unter anderem hat die Stadt Zürich einen Teil der Gebiete, Kieselgasse, Platte und Ottenweg in die Kernzone aufgenommen. Die Stadt Zürich war der Ansicht, dass sich in diesen Quartieren eine Anzahl freistehender Wohn- und Handwerkerhäuser aus den Jahren 1830 und 1893 befinden und diese wichtige Zeugen aus der wachsenden Stadt im 19. Jahrhundert seien (sogenannte Baumeisterhäuser).

Allerdings führt insbesondere die Schaffung neuer Kernzonen für viele Grundeigentümer zu stossenden Ergebnissen, indem sie in der künftigen Nutzung ihrer Grundstücke erheblich eingeschränkt werden. Beispielsweise dürfen in den neuen Kernzonen keine neuen Hauptgebäude mehr erstellt werden und bei einem Ersatz- oder Umbau ist der bestehende Kubus und das wesentliche äussere Erscheinungsbild beizubehalten.

Dieses Beispiel zeigt auf, dass die Revision der BZO für Grundeigentümer ganz unmittelbar zu erheblichen Veränderungen führen kann und es sich lohnt, bei einer anstehenden Revision die eigene Situation im Detail zu evaluieren.

Verdichtung entlang Strassenachsen

Basierend auf der neuen BZO ist entlang prägender städtischer Achsen eine dichtere Bauweise möglich. Mit der Aufnahme von zusätzlichen Strassenachsen im Norden von Zürich vergrössert sich die Bauzonenkapazität entlang dieser Strassenräume, die dadurch eine deutlich städtischer geprägte Erscheinung erhalten.

Baumschutzgebiete

Gemäss der revidierten BZO der Stadt Zürich können in ausgewählten Gebieten Baumschutzgebiete eingeführt werden. Mit der Einführung von Baumschutzgebieten soll der Schutz von bestehenden, stadtbildprägenden Bäumen verbessert werden. Ziel ist es, die wichtigsten charakteristischen Baumstrukturen der Stadt zu erhalten. Das Fällen von Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als achtzig Zentimetern wird bewilligungspflichtig. Eine Interessenabwägung im Einzelfall bleibt aber möglich. So wird insbesondere die übermässige Einschränkung der ordentlichen Grundstücksnutzung als Grund für die Erteilung einer Baumfäll-Bewilligung bezeichnet. Damit können unangemessene Einschränkungen der Grundstücksnutzung vermieden werden, wobei die Grundstücksausnutzung gewährleistet bleibt.

Weitere Neuregelungen

Weitere wichtige Neuregelungen sind die Sicherung von Industrie- und Gewerbezonen sowie die Förderung des Kleingewerbes, indem Zonen für «publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen» an zentral gelegenen Passantenanlagen ausgewiesen werden. Diese tragen nach Ansicht der Stadt Zürich zu einer guten Quartierversorgung bei und beleben den öffentlichen Raum. Des Weiteren wurde die Regelung betreffend Abgrabungen und Aufschüttungen revidiert, mit der Absicht, dass die Gebäude sich besser in die natürliche Topografie und Landschaft einpassen.

Mit der Zone für öffentliche Bauten soll sodann die Erfüllung öffentlicher Aufgaben erleichtert werden. Die entsprechende Zonenfestlegung soll die öffentliche Aufgabenerfüllung vereinfachen und gegenüber anderen Nutzungen privilegieren. Einer Zone für öffentliche Bauten können Grundstücke zugewiesen werden, die von ihren Eigentümern zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden. Eine Festlegung von neuen Zonen für öffentliche Bauten ist also nur möglich, wenn das betreffende Grundstück bereits Eigentum der Stadt Zürich oder einer Institution mit öffentlichen Aufgaben ist.

Das Ziel der Stadt Zürich mit der Revision der BZO war klar: Einerseits wollte man die bauliche Weiterentwicklung der Stadt Zürich auch in Zukunft unterstützen. Zudem sollte dem Postulat der Verdichtung der Wohnquartiere nachgekommen werden, unter gleichzeitiger Wahrung der Wohn- und Lebensqualität.

Oktober 2018 | Autor: Christoph Nater

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