Blockchain und Immobilien

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Dieser Aufsatz basiert auf der Präsentation der Autoren an der Digit!Immo am 19. Januar 2018.

Es wird erwartet, dass die Distributed-Ledger-Technologie (Blockchain) einen nachhaltigen Einfluss auf die Finanz-, Logistik- und Handelsmärkte haben wird. Die zugrunde liegende dezentrale Struktur gewährleistet Unveränderlichkeit, Beständigkeit und allgemeine Zugänglichkeit. Darüber hinaus ermöglicht die Technologie des «verteilten Kontenbuchs» (Distributed Ledger Technology) ihren Nutzern einen kostengünstigen und schnellen Transfer von Vermögenswerten. Damit bietet die Blockchain-Technologie eine Vielzahl von Anwendungsmöglichkeiten in den unterschiedlichsten Geschäftsfeldern, darunter auch im Immobilienbereich.

Im Wesentlichen werden derzeit drei denkbare Nutzungsmöglichkeiten in der Immobilienbranche diskutiert. Jede Nutzung bringt ihre eigenen rechtlichen Herausforderungen für Anwälte und Gesetzgeber mit sich.

 

Blockchain-basiertes elektronisches Grundbuch

Ein Grundbuch zeigt alle Rechte an Eigentum, Besitz und anderen Rechten an Grundstücken. Aufgrund der oben genannten Eigenschaften scheint die Blockchain-Technologie die beste Lösung eines Staates zu sein, um ein unveränderliches Grundbuch zu gewährleisten. Einige Länder haben Projekte zur Implementierung eines blockchainbasierten elektronischen Grundbuchs gestartet. Diese Staaten können in zwei Gruppen eingeteilt werden. Die erste Gruppe besteht aus Staaten, die ein hohes Mass an Sicherheit bei der Übertragung von Immobilien erreicht haben, z.B. Schweden, England und die Ukraine. Ihr Hauptziel ist es, die Anzahl der Papierdokumente und Zwischenhändler zu reduzieren, was zu niedrigeren Transaktionskosten führt. Die zweite Gruppe besteht aus Staaten, die mit Sicherheitsproblemen im Zusammenhang mit Immobilientransfers infolge von Bestechung und Betrug konfrontiert sind, z.B. Brasilien, Ghana, Honduras, Georgia. Ihr Hauptziel ist es, Transaktionen transparenter zu machen und das Potenzial für kriminelle Aktivitäten zu verringern.

In der Schweiz gibt es kein zentrales Grundbuch für das ganze Land. Stattdessen sind die Kantone für ihr eigenes Grundbuch verantwortlich. Notare sind an Immobilientransaktionen beteiligt, um das Vertrauen der Öffentlichkeit zu stärken. Dingliche Rechte werden grundsätzlich durch die Eintragung in das Grundbuch begründet. Die Eintragung in ein Grundbuch ist Beweis für die darin aufgeführten Tatsachen, solange die Ungenauigkeit ihres Inhalts nicht nachgewiesen ist, und gutgläubige Dritte werden geschützt. Nach geltendem Schweizer Recht kann das Grundbuch elektronisch geführt werden. So ist nach schweizerischem Recht ein (privates) blockchainbasiertes Grundbuch, das bestimmte Informationen öffentlich anzeigt, denkbar. Ab dem 1. Januar 2019 erleichtert eine neue Bestimmung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches die Nutzung eines elektronischen Grundbuchs, indem sie es Kantonen mit einem elektronischen Grundbuch ermöglicht, spezifische Aufgaben - wie den Zugang der Öffentlichkeit zu bestimmten Daten - an private Dritte zu delegieren.

 

Intelligentes vertragsbasiertes Gebäudemanagement

Die Blockchain-Technologie hat auch grosses Potenzial, den papierlastigen Bereich des Facility Managements in ein automatisiertes und schnelles System zum Abschluss und zur Durchsetzung von Immobilienverwaltungsverträgen zu verwandeln. Der Einsatz von Smart Contracts kann dazu beitragen, vertragliche Verpflichtungen unveränderlich, unaufhaltsam und unwiderlegbar zu erfassen und durchzusetzen sowie Blockchain-Vermögenswerte zu halten und zu kontrollieren. Anwendbare Beispiele sind der Einsatz von Smart Devices, die Daten wie Energie- oder Wasserverbrauch automatisch und direkt an den jeweiligen Vertragspartner senden und so die Erstellung von Kostenaufstellungen und Zahlungen erleichtern. Blockchain kann auch dazu verwendet werden, Vermietern und Hausverwaltungen zu helfen, ihr Immobilienportfolio viel einfacher zu verwalten. Smart Tenancy Contract ist beispielsweise eine Software, die ein System von Smart Contracts nutzt, um Cashflow-Transaktionen für Mietzahlungen und Immobilienaufwendungen schneller abzugleichen, so dass Vermieter und Hausverwalter den Cashflow ihrer Immobilienportfolios wesentlich einfacher steuern können. In diesen und anderen Systemen wird die Smart Contract Technologie eingesetzt, um Mietverträge digital zu signieren und auszuführen, wobei die automatische Ausführung programmiert ist, um das Konto des Mieters jeden Monat automatisch mit der Miete zu belasten. Dieser Ansatz ermöglicht es dem Einzelnen, Mietverträge für Wohnungen oder Parkplätze ab dem Zeitpunkt des Betretens einer Immobilie abzuschliessen. Ebenso könnte der Smart Contract beispielsweise automatisch die Wohnung oder den Parkplatz sperren, wenn die Miete nicht bezahlt wurde (soweit dies in der jeweiligen Rechtsordnung zulässig ist).

 

Investieren in Immobilien / Crowdfunding

Im Bereich der Immobilienanlage könnten die zugrunde liegenden Vermögenswerte der Investoren auf der Blockchain dokumentiert werden, um ihre Übertragung zu erleichtern. Die Dokumentation und die gültige Übertragung von Vermögenswerten auf die Blockchain hängt jedoch vom jeweils geltenden Recht ab. Nach schweizerischem Recht ist eine Übertragung von Immobilien mithilfe eines Tokens wegen der Anforderung, diese öffentlich zu beurkunden und ins Grundbuch einzutragen, nicht gültig. Hier sollte eine Gesetzesänderung durch den Schweizer Gesetzgeber in Betracht gezogen werden, z.B. das oben erwähnte private blockchainbasierte Grundbuch, bei dem die Überprüfung von Übertragungen und Eintragungen durch Notare, Anwälte usw. erfolgen könnte. Es gibt jedoch eine Reihe von Schweizer Projekten (z.B. blockimmo), die einen Sicherheitstoken lancieren, der digitale Aktien, Anteilscheine und andere Rechte (z.B. vertragliche Ansprüche) an Immobilien repräsentiert, die nicht solchen Übertragungsbeschränkungen unterliegen. Durch die Tokenisierung kommerzieller Ertragsströme von Immobilien können diese dann in liquide Vermögenswerte umgewandelt werden, die an einer Börse gehandelt werden können.

Januar 2019 | Autoren: Dr. Lucy Gordon, Dr. Andreas Glarner

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