20. April 2026

Lex Koller - bin ich davon betroffen?

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Wer als ausländische Person in der Schweiz eine Immobilie erwerben oder sich an einer Gesellschaft mit Immobilienbezug beteiligen möchte, ist gut beraten frühzeitig zu prüfen, ob die Lex Koller (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland) zur Anwendung kommt.

  • Andreas Rudolf

    Legal Partner

  • Dr. Sabrina N. Weiss

    Legal Associate

Die folgende Checkliste hilft Ihnen einzuschätzen, ob Ihr Vorhaben potenziell bewilligungspflichtig ist.

Checkliste: Fällt mein Vorhaben unter die Lex Koller?

1. Bin ich eine «Person im Ausland»?

Die Lex Koller ist nur relevant, wenn der Erwerber als «Person im Ausland» gilt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn:

  • Sie Ausländer/in mit Wohnsitz im Ausland sind;
  • Sie zwar in der Schweiz wohnen, aber keine Niederlassungsbewilligung C besitzen und nicht EU-/EFTA‑Bürger/in sind;
  • Sie über eine Gesellschaft handeln, die:
    • ihren Sitz im Ausland hat, oder
    • zwar in der Schweiz sitzt, aber von Personen im Ausland beherrscht wird (z.B. Kapital‑ oder Stimmrechtsmehrheit, massgebliche Finanzierung); oder
  • Sie treuhänderisch für eine Person im Ausland handeln.

Keine «Person im Ausland» sind u.a.:

  • Schweizer Staatsangehörige;

  • EU-/EFTA‑Bürger mit rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz; und

  • Ausländer mit Niederlassungsbewilligung C und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz.

Falls Sie die Frage, ob Sie eine Person im Ausland sind, mit «nein» beantworten können: Lex Koller ist nicht anwendbar. Falls nicht, folgt die Prüfung unter Punkt 2.

2. Erlange ich wirtschaftlich Zugriff auf eine Immobilie?

Nicht nur der klassische Grundstückkauf ist relevant, denn die Lex Koller stellt auf die wirtschaftliche Verfügungsmacht ab.

Als Erwerb gelten:

  • Kauf von Grundstücken oder Wohnungen;
  • Bau‑, Wohn‑ oder Nutzniessungsrechte;
  • Erwerb von Anteilen an nicht börsenkotierten Immobiliengesellschaften;
  • Gründung oder Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienzweck; oder
  • Vertragskonstruktionen mit eigentümerähnlicher Stellung.

Falls Sie die Frage, ob Sie wirtschaftlichen Zugriff auf die Immobilie erlagen, mit «nein» beantworten können: Lex Koller ist nicht anwendbar. Falls nicht, folgt die Prüfung unter Punkt 3.

3. Welchem Zweck dient die Immobilie?

Ob die Lex Koller anwendbar ist, hängt entscheidend davon ab, welchem Zweck die Immobilie dient. Das Gesetz unterscheidet dabei insbesondere zwischen Wohnnutzung und echter betrieblicher Nutzung. Typischerweise bewilligungspflichtig sind:

  • Wohnimmobilien (Ein‑ oder Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen);
  • Ferien‑ und Zweitwohnungen;
  • Unbebautes Bauland;
  • Betriebsliegenschaften mit grosser Landreserve.

In der Regel nicht bewilligungspflichtig sind:

  • Betriebsstätten, die einem echten wirtschaftlichen Zweck dienen (z.B. Büro, Praxis, Produktions  oder Logistikflächen, Hotel).

Wichtig: Wohnraum zur Vermietung oder als Kapitalanlage gilt nicht als Betriebsstätte, sondern als Wohnimmobilie.

Falls Wohnnutzung geplant ist, ist Lex Koller meist anwendbar. Sofern eine reine Betriebsstätte geplant ist, ist Lex Koller meist nicht relevant.

4. Was passiert, wenn Lex Koller anwendbar ist?

Ist die Lex Koller anwendbar, ist der Erwerb grundsätzlich bewilligungspflichtig. Ohne eine entsprechende Bewilligung darf das Rechtsgeschäft nicht vollzogen werden; insbesondere ist keine Grundbucheintragung möglich und der Erwerb entfaltet keine rechtliche Wirkung. Bewilligungen werden nur erteilt, wenn ein gesetzlich vorgesehener Bewilligungsgrund vorliegt. Verstösse gegen die Lex Koller können dazu führen, dass das Geschäft als nichtig erklärt wird und weitere rechtliche Konsequenzen nach sich zieht.

Die Frage, ob Lex Koller anwendbar ist, lässt sich oft anhand weniger Fragen vorläufig einordnen – die rechtliche Beurteilung im Einzelfall bleibt jedoch anspruchsvoll, insbesondere bei Gesellschaften, Beteiligungsstrukturen und internationalen Investoren.

5. Aktuelles

Der Bundesrat hat dieser Tage eine Vorlage verabschiedet mit dem Ziel, die Lex Koller zu verschärfen, um den Wohnraum in der Schweiz besser zu schützen und spekulative Immobilieninvestitionen aus dem Ausland stärker einzuschränken. Hintergrund der Vorlage ist die zunehmende Wohnungsknappheit und der politische Wille, den ursprünglichen Zweck der Lex Koller wieder konsequenter umzusetzen, nämlich den Schweizer Boden und insbesondere Wohnraum vor Überfremdung und Kapitalanlagen ohne realen Nutzungsbezug zu schützen.

Konkret sollen Nicht‑EU‑ und Nicht‑EFTA‑Angehörige künftig auch für den Kauf von Hauptwohnungen eine Bewilligung benötigen und bei einem Wegzug die Immobilie innert zwei Jahren verkaufen müssen. Bei Geschäftsimmobilien soll der Erwerb durch Personen im Ausland auf den eigenen Geschäftsbetrieb beschränkt werden; reine Kapitalanlagen durch Vermietung oder Verpachtung sollen ausgeschlossen werden. Zudem sind Einschränkungen bei Ferienwohnungen vorgesehen, insbesondere durch tiefere Kontingente und eine Bewilligungspflicht bei Weiterverkäufen zwischen Personen im Ausland.

Ergänzend will der Bundesrat Umgehungen über indirekte Anlagen verhindern, indem ausländischen Personen der Erwerb von Anteilen an Wohnimmobiliengesellschaften und entsprechenden Immobilienfonds untersagt wird. Eine punktuelle Lockerung ist lediglich für ausländisch beherrschte Hotels geplant, die in Tourismusregionen bewilligungsfrei Personalwohnungen erwerben dürfen. Insgesamt handelt es sich um eine klare materielle Verschärfung mit wohnungsmarktpolitischer Zielsetzung.

Wenn Sie aufgrund vorstehender Checkliste vermuten, dass Ihr Vorhaben unter die Lex Koller fallen könnte, oder wenn Sie rechtliche Klarheit wünschen, unterstützen Sie unsere Experten gerne mit einer fundierten Beratung.

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