26. Oktober 2026

Kurzzeitvermietung in der Stadt Zürich: Neue Bewilligungspflicht für Airbnb-Unterkünfte und Business-Apartments

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Seit dem 1. September 2026 gelten in der Stadt Zürich verschärfte Regeln für gewerbliche Kurzzeitvermietungen: Die Nutzungen als Business-Apartments und Airbnb-Unterkünfte sind nicht mehr dem vorgeschriebenen Mindestwohnanteil anrechenbar.

  • Simone Dubs

    Senior Legal Associate

  • Dr. Christoph Nater

    Legal Partner
I. Business-Apartments und Airbnb-Unterkünfte in Zürich: Das öffentliche Baurecht wird zum neuen Hebel

Die Debatte um Airbnb-Unterkünfte, Business-Apartments und andere Formen der gewerblichen Kurzzeitvermietung ist in Schweizer Städten nicht neu. Neu ist jedoch, dass Zürich diese Praxis über das öffentliche Baurecht steuert – gestützt auf ein neues Bundesgerichtsurteil.

Mit dem entsprechenden höchstrichterlichen Urteil verfügt die Stadt Zürich über ein wirksames Instrument gegen gewerbliche Kurzzeitvermietungen. Seit 1. September 2026 ist die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) «Nichtanrechenbarkeit an Wohnanteil» in Kraft – mit bereits spürbaren Folgen für Eigentümerschaften und Anbieter von Business-Apartments.

Mit dieser Teilrevision sind in Zukunft Nutzungen wie private Zweitwohnungen oder Business-Apartments nicht mehr dem Wohnanteil anrechenbar (sofern unterjährig befristet vermietet und ohne Wohnsitz an dieser Adresse).

II. Die rechtliche Grundlage: eine Frage der Zonenkonformität

Die Teilrevision BZO sieht vor, dass befristet vermietete Wohnungen – etwa Airbnb-Unterkünfte oder Business Apartments – nicht mehr an den in Wohnzonen vorgeschriebenen Mindestwohnanteil angerechnet werden dürfen, sofern sie regelmässig gewerblich für weniger als ein Jahr vermietet werden. Gegen diese Zonenordnungsrevision wurde Beschwerde erhoben. Das Bundesgericht hat diese Beschwerde abgewiesen und damit die Position der Stadt gestützt. Damit ist eine bislang unklare Rechtsfrage geklärt – und die BZO-Teilrevision konnte wie vorgesehen in Kraft treten, womit die Stadt Zürich Kurzzeitvermietungen fortan planungsrechtlich einschränken kann.

III. Die Umsetzung: Bewilligungspflicht seit September

Die BZO-Teilrevision ist am 1. September 2026 in Kraft getreten. Eigentümerschaften, die eine Wohnung mit Pflichtwohnanteil regelmässig gewerblich für weniger als ein Jahr vermieten, trifft eine Meldepflicht gegenüber der Stadt. Wer eine Wohnung neu oder weiterhin als Business-Apartment nutzen respektive kurzzeitig vermieten will, benötigt zudem eine Baubewilligung wegen Zweckänderung – von Wohn- zu gewerblicher Nutzung. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob mit der neuen Nutzung überhaupt bauliche Anpassungen einhergehen. Entscheidend ist allein, wie und wie lange die Wohnung tatsächlich vermietet wird.

Neu müssen Bauherrschaften bei Baugesuchen mit Wohnnutzung die vorgesehene Mietdauer und die Art der Wohnnutzung deklarieren. Damit will die Stadt bereits im Baubewilligungsverfahren erkennen, ob eine Wohnnutzung dem Wohnanteil angerechnet werden kann oder nicht.

Die Stadt verlässt sich dabei nicht nur auf freiwillig eingereichte Gesuche. Sie reagiert ausdrücklich auch auf Hinweise aus der Bevölkerung – etwa wenn ein Anbieter ein ganzes Gebäude kurzzeitig vermarktet. Da mit einem beträchtlichen Interesse an dieser Thematik zu rechnen ist, hat der Stadtrat bereits reagiert und mit einem dringlichen Nachtragskredit für drei Jahre fünf zusätzliche befristete Stellen im Amt für Baubewilligungen bewilligt, um die erwartete Zahl an Verfahren bewältigen zu können.

IV. Keine Anwendung der Bestandesgarantie

Die Bestandesgarantie gelangt im Bereich der kommerziellen Kurzzeitvermietungen nicht zur Anwendung. So dient die Bestandesgarantie primär dem Investitionsschutz und greift nicht zwingend, wenn sich temporär vermietete Wohnungen leicht – d.h., ohne dass bauliche Massnahmen nötig sind – in regulär zu vermietende Wohnungen umwandeln lassen.

V. Abgrenzung: Wer betroffen ist – und wer nicht

Im Fokus der neuen Praxis stehen gewerbliche Anbieter, die Wohnraum systematisch und wiederholt kurzfristig vermieten. Ausdrücklich nicht erfasst sind Privatpersonen, die ihre eigene Wohnung nur gelegentlich zwischenvermieten, etwa während eines eigenen längeren Auslandaufenthalts. Wo genau zwischen gelegentlicher Untervermietung und gewerblicher Nutzung die Grenze verläuft, dürfte in der Praxis nicht immer eindeutig sein – die Behörde selbst rechnet mit aufwendigen Einzelfallprüfungen und einer sorgfältigen Interessenabwägung.

VI. Folgen einer Ablehnung

Wird ein Baugesuch nicht bewilligt, muss die betroffene Wohnung wieder dem ordentlichen, langfristigen Wohnungsmarkt zugeführt werden. Zur Kontrolle kann die Stadt beispielsweise Nachweise über stornierte Buchungen oder neu abgeschlossene, langfristige Mietverträge verlangen; das genaue Vorgehen dazu befindet sich derzeit noch im Aufbau. Missachten Eigentümerschaften entsprechende Anordnungen, drohen eine Anzeige beim Statthalteramt sowie eine Busse.

VII. Was als Nächstes ansteht

Die aktuelle Bewilligungspflicht ist voraussichtlich nicht der Schlusspunkt der Zürcher Regulierung von Kurzzeitvermietungen. Eine von SP, Grünen und AL eingereichte Volksinitiative fordert eine noch strengere Regelung nach dem Vorbild der Stadt Luzern, wo eine Wohnung seit einem Volksentscheid vor drei Jahren nur noch an höchstens 90 Tagen pro Jahr kurzzeitig vermietet werden darf. Über diese Initiative dürfte voraussichtlich 2027 abgestimmt werden; derzeit erarbeitet der Stadtrat einen Gegenvorschlag.

VIII. Fazit

Mit der neuen Bewilligungspraxis nutzt die Stadt Zürich das öffentliche Baurecht gezielt als wohnungspolitisches Steuerungsinstrument. Für Eigentümerschaften und Betreiber von Kurzzeitvermietungen entsteht dadurch juristischer Klärungsbedarf – zugleich aber auch die Chance, das eigene Geschäftsmodell auf eine rechtssichere Grundlage zu stellen.

Sollten Sie rechtliche Fragen im Zusammenhang mit Ihrem Vermietungsmodell oder einer Baubewilligung generell haben, steht Ihnen unser Bau- und Immobilienrechtsteam jederzeit gerne zur Seite.

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