Überarbeitung des Bauvertragsrechts: mehr Schutz für den Bauherrn und Käufer

Der Bundesrat eröffnete Ende August 2020 die Vernehmlassung zur Überarbeitung des Bauvertragsrechts. In dieser Vorlage soll der Schutz der Bauherren gestärkt werden, unter gleichzeitiger Wahrung der Stellung der Bauunternehmen. Auf eine Totalrevision des Werkvertragsrechts oder eine Schaffung eines neuen gesetzlichen Bauwerkvertrags wird verzichtet, da das aktuell bestehende Schweizer Bauvertragsrecht gemeinhin als praxistauglich und ausgewogen gilt.

 

A. Verlängerung der gesetzlichen Prüf- und Rügefrist

Übernimmt der Bauherr ein Werk, so muss er gemäss OR einer sorgfältigen Prüf- und Rügeobliegenheit nachkommen, um das Werk auf seine vertragsmässige Beschaffenheit hin zu überprüfen. Erkennt er Mängel, hat er sofort eine entsprechende Anzeige an den Unternehmen zu machen (sog. «Sofort-Rüge»). Als Anhaltspunkt für diese Sofort-Rüge gilt gemäss bundesgerichtlicher Praxis, dass eine Frist von sieben Tagen eingehalten werden muss. Nur bei komplexen Werken ist eine längere Frist ausreichend. Mängel, welche ohne Behebung einen grösseren Schaden verursachen können, müssen allerdings innert kürzerer Frist bzw. tatsächlich «sofort» gemeldet werden. Auch Mängel, welche erst später zu Tage treten (sog. versteckte Mängel) müssen sofort nach Entdeckung gemeldet werden. Erfolgt eine Mängelanzeige zu spät gilt die unwiderlegbare Vermutung, wonach der Bauherr das Werk stillschweigend genehmigt hat und die Mängelrechte unwiderruflich verwirken. Um Streitigkeiten betreffend Einhaltung der Fristen einigermassen vorzubeugen, wird in der Praxis empfohlen, vertraglich eine Prüf- und Rügefrist zu vereinbaren.

Die vertraglich zu vereinbarende SIA Norm 118 sieht hingegen eine gemeinsame Prüfung des Werks innert Monatsfrist nach Anzeige des Unternehmers vor. Dabei wird ein Protokoll verfasst und es sind insbesondere die offensichtlichen Mängel sofort anzuzeigen. Die Rügefrist für übrige Mängel läuft sodann ab dem Zeitpunkt der Abnahme des Werks für zwei Jahre.

In der Praxis ist insbesondere die – gesetzlich vorgesehene – sofortige Anzeige der Mängel keine praktikable und sachgerechte Lösung. Bauherren sind mit der sofortigen Rügepflicht oft überfordert respektive sind sich der Konsequenz nicht bewusst, dass bei zu langem Abwarten der Mängelrüge ihre Rechte verwirken. Daher sieht der bundesrätliche Vernehmlassungsentwurf eine neue dispositive Rügefrist von 60 Tagen vor, innert welcher offene und versteckte Sachmängel an unbeweglichen Werken gemeldet werden müssen. Diese Verwirkungsfrist würde sowohl bei Werkverträgen unbeweglicher Werke als auch für Grundstückkaufverträge gelten. Nicht anwendbar wäre sie hingegen bei beweglichen Werken sowie bei Kaufverträgen. Wie bereits nach geltendem Recht kann die Rügefrist weder unterbrochen noch gehemmt werden und beginnt mit dem Ablauf der Prüfungsfrist bei offenen Mängeln und mit Entdeckung des Mangels bei versteckten Mängeln.

 

B. Nachbesserungsrechte sollen unabdingbar werden

Eine weitere Schwachstelle identifizierte der Bundesrat bei heute zulässigen Vertragsklauseln in Bezug auf Mängelrechte. So werden oft Vertragsklauseln vorgesehen, welche einerseits die Haftung von Verkäufern oder Generalunternehmen für Mängel ausschliessen und andererseits die Mängelrechte gegenüber den Subunternehmen an die Käuferschaft oder die Bauherrschaft abtreten. Diese Klauseln können insbesondere private Bauherren (sog. Einmalbauherren) stark benachteiligen, da sie sich den Konsequenzen solcher Klauseln meist nicht bewusst sind.

In der Vernehmlassungsvorlage ist vorgesehen, dass zumindest das Nachbesserungsrecht unabdingbar sein soll, wenn die Baute persönlichen oder familiären Zwecken dient. Auch diese Anpassung soll sowohl für Werkverträge unbeweglicher Werke als auch für Grundstückkaufverträge zur Anwendung gelangen. Bei Grundstückskaufverträgen soll die Bestimmung allerdings nur dann zur Anwendung gelangen, wenn es sich um einen Kauf einer neu erstellten oder noch zu erstellenden Baute handelt, wobei für bereits erstellte Bauten eine Jahresfrist relevant sein würde.

 

C. Bauhandwerkerpfandrecht: Zeitliche Beschränkung Sicherheitsleistung

Als dritte Schwachstelle soll die heute problematische Sachlage rund um das Bauhandwerkerpfandrecht behoben werden. Das Bauhandwerkerpfandrecht gibt dem Handwerker zur Sicherung seiner Werklohnforderung ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück, auf dem er gearbeitet hat. Die Möglichkeit der Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts wird typischerweise wahrgenommen, wenn der Generalunternehmer einen Subunternehmer nicht bezahlt, aber die Leistungen dem Bauherrn bereits in Rechnung gestellt wurden. Zur Abwendung der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts kann die Bauherrschaft eine Bankgarantie oder eine Bürgschaft vorlegen. Alternativ kann die Geldsumme beim Gericht, bei einem Notar oder einer renommierten Bank hinterlegt werden.

Die Problematik der Sicherstellung liegt hauptsächlich darin, dass die Sicherstellung nur dann einem Bauhandwerkerpfandrecht gleichkommt und als solche anerkannt wird, wenn nicht nur die pfandberechtigte Forderung selbst, sondern auch die Verzugszinsen, und zwar grundsätzlich ohne zeitliche Beschränkung, gedeckt werden. Eine Bürgschaft bedarf zu ihrer Gültigkeit allerdings zwingend der Angabe eines Höchstbetrages, was eine zeitlich unbegrenzte Deckung der Verzugszinsen in der Praxis verunmöglicht. Auch die Hinterlegung ist aus dieser Sicht schwierig, da sich die Frage stellt, für welche Dauer die mutmasslichen Verzugszinsen gedeckt sein müssen. Die Bankgarantie eignet sich am ehesten für eine Sicherstellung, doch ist fraglich, ob eine renommierte Bank diese tatsächlich für zeitlich unlimitierte Verzugszinsen ausstellt. Das Bundesgericht erwog, dass selbst eine Befristung der Sicherstellung von Verzugszinsen auf zehn Jahre nicht hinreichend sei.

Zur Abwendung der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts verbleibt einem Bauherrn daher in der Praxis oftmals nur die Möglichkeit der erneuten Tilgung der Forderung gegenüber dem Subunternehmer, obwohl die Forderung gegenüber dem Generalunternehmer bereits beglichen wurde. Diese Lösung ist für den Bauherrn höchst unbefriedigend, da die Doppelzahlung teilweise hohe finanzielle Aufwände nach sich zieht.

Zur Verbesserung der Situation soll gemäss dem Vernehmlassungsentwurf eine Ersatzsicherheit die pfandberechtigte Forderung sowie Verzugszinsen für zehn Jahre, und nicht wie bisher für unbeschränkte Zeit, decken müssen. Zudem unternimmt der Bundesrat weitere Abklärungen zur Vermeidung des Doppelzahlungsrisikos, denn dieses Problem ist mit den vorliegenden Gesetzesänderungen noch nicht behoben.

 

D. Fazit

Der Bundesrat hat die Vernehmlassungsteilnehmenden eingeladen, sich zum Handlungsbedarf und möglichen Lösungen zu äussern. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die vom Bundesrat vorgeschlagenen Änderungen zu begrüssen sind. Insbesondere die dispositive Festlegung einer Rügefrist wird in der Praxis einige Diskussionen erübrigen. Aber auch die gesetzliche Beschränkung der notwendigen Sicherheitsleistung im Zusammenhang mit Bauhandwerkerpfandrechten ist für die Praxis ein wichtiger und richtiger Schritt.

Bei Fragen rund um Werkverträge oder Mängelrechte stehen Ihnen unsere Experten von MME gerne telefonisch oder persönlich zur Verfügung.

September 2020 | Autoren: Christoph Nater, Andrea Voëlin, Sabrina Weiss

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