Störung durch anderen Gewerbebetrieb in der Liegenschaft

Nachbarrechtliche Abwehransprüche

Der vorliegende Beitrag behandelt das Thema, wie eine Praxis gegen störende Betriebe in derselben Liegenschaft vorgehen kann und zeigt dabei Rechtsbehelfe des öffentlichen Rechts und des Privatrechts auf. Der nachfolgende Artikel stellt eine gekürzte Version des in der Juni Ausgabe 2019 erschienenen Beitrags im Ying Yang Magazin dar.

 

1. Öffentliches Baurecht

Der kommunalen BZO kann entnommen werden, ob nebst dem Wohnzweck auch der Betrieb von Gewerbe in der entsprechenden Zone zulässig ist resp. in welchem Umfang solche zulässig sind. Oft erfolgt die Unterteilung in «nicht störende», «mässig störende» oder «stark störende» Betriebe.

Zudem gilt es zu beachten, dass sich die Zulässigkeit von Immissionen ausschliesslich gestützt auf das eidgenössische Umweltschutzgesetz (UWG), bei Lärmimmissionen auch gestützt auf die Lärmschutzverordnung (LSV), ergibt. Die darin festgehaltenen Grenzwerte sind stets einzuhalten.

Sobald eine Nutzungsänderung von Räumen erfolgt, braucht es eine Baubewilligung, damit über die Zulässigkeit einer solchen Änderung entschieden werden kann. Sofern der geplante Betrieb nicht mehr der einschlägigen Bauzone entspricht oder einschlägige Grenzwerte nicht einhält, kann sich ein betroffener Nachbar zur Wehr setzen und (je nach Kanton) Baueinsprache oder Rekurs gegen eine (unrechtmässig) gewährte Baubewilligung einlegen. Falls die Bewilligung bereits erteilt wurde, stehen dem betroffenen Nachbarn immer noch privatrechtliche Klagen zur Verfügung (vgl. sogleich unter 2.). Dies insbesondere, wenn durch Immissionen einschlägige Grenzwerte nicht eingehalten werden.

 

2. Privatrecht

2.1. Mietrechtliche Ansprüche

Der Mieter eines Geschäftsraums hat die Möglichkeit gegen seinen Vermieter vorzugehen, sofern der vertragsgemässe Gebrauch seiner Mietsache gestört wird. Der Mieter kann dann u.a. verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt und/oder Schadenersatz leistet (Art. 259a Abs. 1 OR).

Insbesondere der Rechtsbehelf zur Herabsetzung des Mietzinses wird in der Praxis häufig herangezogen. Gemäss Art. 259d OR kann der Mieter verlangen, dass der Mietzins vom Zeitpunkt an, in dem der Vermieter vom Mangel erfährt, bis zur Behebung des Mangels herabgesetzt wird. Ein Verschulden von Seiten des Vermieters ist für den Herabsetzungsanspruch nicht erforderlich. Allerdings ist die Berechnung des Herabsetzungsanspruch meist schwierig. Heranzuziehen ist die relative Berechnungsmethode, d.h. der Wert der mangelhaften Sache ist zum Wert der gebrauchstauglichen Sache ins Verhältnis zu setzen. In einem vom Bundesgericht zu beurteilenden Fall wurde beispielsweise entschieden, dass bei massiver Störung durch Nachbarn eine Herabsetzung des Mietzinses von 25% als gerechtfertigt anzusehen ist (mp 2000, 50 ff.). Bei dem zu beurteilenden Fall wurden die Mieter durch zwei Nachbarsfamilien gestört, indem Exkremente im Treppenhaus lagen, Abfälle aus den Fenstern geworfen wurden, die Kinder in Lift und Treppenhaus spielten und nachts Türen zugeschlagen wurden.

Der Mieter kann zudem vom Vermieter Ersatz des Schadens verlangen, welcher ihm infolge eines Mangels entstanden ist (Art. 259e OR), d.h. beispielsweise Eintragsbussen bei Geschäftsmieten. Allerdings besteht für den Vermieter die Möglichkeit, sich von der Haftung zu befreien, sofern er beweist, dass ihm kein Verschulden vorgeworfen werden kann. Sofern dem Vermieter ein Mangel angezeigt wurde und dieser nicht gegen die Verursacher der Störung vorging, wird dem Vermieter der Exkulpationsbeweis in der Regel misslingen. Der Mieter hat sich für die Berechnung des Schadenersatzanspruchs sämtliche Vorteile anzurechnen, welche ihm aufgrund dieses Umstands zukommen, beispielsweise die Herabsetzung des Mietzinses. Wird dem Mieter demnach eine Gewinneinbusse bereits durch Herabsetzung des Mietzinses entschädigt, so kann er nicht zusätzlich Schadenersatz geltend machen.

Bei Störungen empfiehlt es sich auf jeden Fall, den Mangel dem Vermieter anzuzeigen und zunächst die Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen.

2.2. Nachbarrechtliche Abwehransprüche

Gemäss Art. 684 ZGB ist jedermann verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums, wie namentlich bei dem Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, sich aller übermässigen Einwirkung auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten. Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Luftverunreinigung, üblen Geruch, Lärm, Schall, Erschütterung, Strahlung oder durch den Entzug von Besonnung oder Tageslicht. Bei Überschreitung des Eigentumsrechts kann ein betroffener Nachbar gemäss Art. 679 ZGB auf Beseitigung der Schädigung oder auf Schutz gegen drohenden Schaden und auf Schadenersatz klagen.

Für die Beurteilung, ob von einer übermässigen Immission gesprochen werden kann, ist grundsätzlich vom Empfinden eines „normalen Durchschnittsmenschen“ auszugehen. Subjektive Momente (z.B. akademische Berufsausübung oder künstlerische Tätigkeit auf dem betroffenen Grundstück) können aber ebenfalls gewürdigt werden. Auch die Lage und Beschaffenheit sowie der Ortsgebrauch sind für die Beurteilung der Übermässigkeit in Betracht zu ziehen. Erst nach Berücksichtigung sämtlicher Umstände kann im konkreten Einzelfall beurteilt werden, ob eine Immission als übermässig anzuschauen ist oder nicht.

Gemäss Lehre und Rechtsprechung ist auch ein Mieter zur Vornahme der Rechtsbehelfe nach Art. 679 ZGB legitimiert. Der Anspruch richtet sich auch nicht nur gegen den Grundeigentümer selbst, von dessen Grundstück aus die übermässigen Immissionen erfolgen, sondern der Begriff des „Grundeigentümers“ ist gemäss Lehre und Rechtsprechung auch auf schuldrechtliche Berechtigte, wie Pächter und Mieter, auszudehnen. Allerdings findet auf eine Streitigkeit zwischen zwei Mietern in derselben Liegenschaft nicht Art. 679 ff. ZGB Anwendung, sondern ein solches Verhältnis ist nach Mietrecht (vgl. dazu Ziff. 2.1 oben) sowie nach Besitzesschutzrecht (Art. 928 ZGB; sogleich unter Ziff. 2.3) zu lösen.

2.3. Besitzesschutzklage

Art. 928 ZGB besagt, dass der Besitzer, welcher durch verbotene Eigenmacht gestört wird, sich gegen den Störenden mit Klage zur Wehr setzen kann. Dabei kann er die Beseitigung der Störung, die Unterlassung fernerer Störung sowie Schadenersatz geltend machen. Verbotene Eigenmacht liegt vor, wenn die Besitzesstörung weder vom Besitzer noch durch das objektive Recht erlaubt ist. Die Störung muss übermässig sein, damit ein Anspruch gemäss Art. 928 ZGB entsteht. Für die Beurteilung der übermässigen Störung ist auf die Grundsätze zurückzugreifen, welche zu Art. 684 ZGB entwickelt wurden (vgl. Ziff. 2.2. oben).

 

3. Fazit

Mietern von Geschäftsräumen stehen theoretisch sowohl öffentlich-rechtliche als auch privatrechtliche Rechtsbehelfe zur Verfügung, um sich gegen übermässige Immissionen von Nachbarn zur Wehr zu setzen. Es ist allerdings auf den Einzelfall zu schauen, welche Behelfe effektiv bestehen und gegen wen diese im konkreten Fall geltend gemacht werden können und müssen.

Lesen Sie den vollständigen Artikel hier. (PDF, 682 Kb)

Juni 2019 | Autoren: Dr. Christoph Nater und Andrea Voëlin 

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